O locador não pode reaver o imóvel alugado antes do término do prazo de duração do contrato de locação.

Contudo, a lei permite ao locatário devolver o imóvel a qualquer tempo, desde que realize o pagamento da multa rescisória devidamente expressa no contrato.

O limite do valor da multa, de acordo com o entendimento do Judiciário e do mercado imobiliário, será equivalente a três meses de aluguel, que sempre é paga proporcionalmente ao prazo faltante para o término da contratação. A legislação ainda beneficia o Locatário com algumas hipóteses específicas, como mudança de emprego para dispensá-lo do pagamento da multa fixada.

Em relação ao prazo de locação, sendo este igual ou superior a 30 meses é possível ao Locador a retomada do imóvel mediante denúncia vazia.

Desta forma, terminado o prazo estipulado, independente de notificação ou aviso o locatário deve devolver o imóvel. Se não o fizer, o Locador tem 30 dias, após o término do prazo contratual para o ajuizamento de ação ordinária de despejo, fundamentado na chamada “denúncia vazia” ou seja, vazia de motivação.

Para contratos com prazo inferior a 30 meses (verbal ou escrito) e ao final deste prazo ou em sua vigência, o locador somente poderá retomar o imóvel no caso de denuncia cheia, isto é, haja uma justificativa plausível para o ato. Tais justificativas estão elencadas na Lei nº 8.245/1991, são elas:

1ª) Ocorrência de infrações (legal ou contratual);

2ª) Inadimplência dos aluguéis ou outros encargos acessórios;

3ª) Reparações urgentes impostas pelo Poder Público;

4ª) Locatário sendo empregado do locador e o vínculo empregatício entre estes se encerrar.

No caso de alegação de retomada para uso próprio, o locatário deve alegar em juízo as justificativas. Para isso, este terá direito à retomada (para uso próprio, de ascendente ou descendente) somente se provar as seguintes situações:

1ª) Estiver ocupando outro imóvel na mesma localidade com finalidade de moradia;

2ª) Ascendente ou descendente estiver residindo em imóvel alheio;

3ª) Ascendente ou descendente beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio.

Se deixar de fazê-lo a locação se prorroga por prazo indeterminado, mantidas as demais condições do contrato original e o Locatário se mantém no imóvel. Para por fim, a locação por prazo indeterminado deverá o Locador notificar o Locatário de sua intenção de reaver o imóvel locado, concedendo-lhe 30 dias para a desocupação. Não havendo a desocupação voluntária, o Locador deverá ajuizar a ação de despejo acima mencionada.

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